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雪松信托-佳兆业杭州项目

产品点评 2021年01月26日 19:25 27 选投财富在线
底层杭州东站旁纯住宅,百强地产第27位(AA+),项目封闭式监管,货值400%覆盖信托本息!
【雪松信托-佳兆业杭州项目】
【基本要素】8.83亿/12个月/自然季度付息/100万-300万-1000万:7.6%-7.8%-8.0%
【项目亮点】
底层项目优质:
1)杭州项目地处市中心,距杭州东站(地铁1 /4号双线)仅500米、地标来福士中心仅5-7分钟车程;
2)纯住宅项目,预计21年4月份开盘预售,销售均价不高于4.65万元/㎡(土地出让合同有约定),相邻板块均价约6-7万元/㎡,价格优势十分明显,将采用摇号政策,预计去化周期短,流动性极佳;
3)杭州项目可售货值40.38亿,400%覆盖信托本息,21年预计回款32.65亿,项目全封闭式监管对信托计划偿付形成强力保障
超强风控:
1)佳兆业集团、杭州兆成(杭州项目项目公司)、绍兴佳驰(杭州项目拿地公司)为本项目提供连带责任保证担保;
2)深圳云蔚作为回购义务的共同债务人,履行还款义务;
3)信托公司对杭州地产项目章、证、照、及销售账户进行全封闭监管
实力交易对手:佳兆业集团,地产百强第27位,截止20年6月30日,拥有2680万平方米的土地储备,总货5800亿,68.9%位于粤港澳大湾区,总资产2005亿,净负债率53.34%,近3年逐年下降,基本盘扎实


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【深圳楼市调控风暴:炒房者转战周边城市,中介期盼二手房“小阳春”】

【楼市洞察】由腾讯新闻与优质媒体联合出品,专注房地产领域深度调查,透视现状,昭示未来。            

时代周报记者刘婷

持续升级的“打假”行动,为深圳楼市带来了一丝凉意。

           

1月19日-23日,深圳住建局先后发布3则公告,堵漏炒房者“假结婚”、处罚华润城润玺一期作假行为、首次出台“禁买令”。“打假”行动涉及开发商、中介机构、商业银行和购房者,力度空前。

李可凡(化名)是深圳宝安某新盘营销人员。1月25日,他告诉时代周报记者,接下来新房审核流程将变得复杂且繁琐,新房热度将明显下降。

李可凡向记者透露了此前购房的玄机。对于首付款不足,收入证明和收入流水都难以通过审核的客户,开发商会做适当“协助”。

据其介绍,一般而言,对于首付款存在借款情况的客户,开发商会选择“睁一只眼闭一只眼”。部分开发商甚至鼓励客户借款买更大户型的房源,并提醒客户在款项转入银行卡时多转几手。

对于收入证明,开发商会“引导”客户找一家公司做收入证明,该公司主营业务最好与房地产交易无关。同时,补充一份与社保单位一致的收入流水。

对于收入流水,若购房者自身收入不足,部分开发商会提醒购房者以额外收入的名义补充另一份流水,资金转入时可备注“稿费”、“翻译费”、“设计费”等。也有部分开发商与银行人士合作,根据要求提供“合格”流水。

1月23日,住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》(下称《通知》),要求开发企业对购房资格信息进行严格核查,对于违反规定的购房人或者相关责任人,暂停使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统3年。对于涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。

李可凡认为,《通知》落地后,上述违规操作都将暂停,没有开发商敢在这个时候撞上去。

新房退烧,购房者或将回流至二手房,改变一二手房分化的局势。

多名深圳房产中介人士对时代周报记者表示,“715楼市新政”消化期已过、“打假”行动后新房降温,再加上政府鼓励就地过年,今年二手市场的“小阳春”有望提前。

1月25日,深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对时代周报记者表示,一系列“打假”政策是针对此前楼市调控的“补丁”,目的是堵死各种规避限购政策的举措。短期内市场可能有轻微波动,但从长远看,有利楼市平稳发展。

炒房者:转移打新战场

持续升级的“打假”行动,打乱了“打新人”陈伟光(化名)的计划。

1月22日,深圳市住建局发文称,华润城润玺一期有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况,将暂停相关人员使用深圳市购房意向登记系统以及合同网签系统。

润玺一期均价约为13.1万元/平方米,与周边二手房有5万元/平方米的价差。以润玺一期最小面积100平方米计算,买到一套房有500万元的利润空间。“买中即赚500万”,引发全城抢房潮。

华润城润玺一期            

彼时,陈伟光与朋友组成的4人购房团体,出名额者可将名额当10万元首付款使用,其余首付款由4人根据自己的实力认购。最终,陈伟光团队的摇号顺序在8000名之后,无缘润玺一期。

打新第一站落空,陈伟光团队将目光瞄准天健悦桂府。但随着政策收紧,陈伟光团队放弃了打新计划。下一步,陈伟光打算到周边城市寻找投资机会,如广州、东莞、惠州等。

2020年11月30日,深圳市住房和建设局局长张学凡表示,政府主管部门正在调查处理代持炒房事件,一旦发现存在违规行为,将依法依规严肃处理。同日,华润城润玺一期、万科瑧山海等热盘发布《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》,提示代持购房风险。

除了提示风险劝退投机者,深圳住建局还将通过行政手段减少炒作空间。《通知》要求,房地产开发企业只能冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金。

1月23日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者分析,《通知》对认筹金的要求,将为深圳“打新热”降温。此前开发商将未进入摇号程序的购房者计入认筹人数,新规后,开发商只能统计进入摇号程序的购房者,这意味着认筹人数会减少,中签率会增大。因此,新规有利于降温“打新热”,传达真实的市场信号。

“打假”行动的效果立竿见影。

1月25日,前海双盘天健悦桂府、龙光前海天境摇号结果出炉。龙光前海天境此次推售1003套房源,入围客户2852批,中签率约为35%;天健悦桂府推427套住宅,入围客户1172批,中签率约为36%。

2020年深圳出现多个中签率不到20%的楼盘,新锦安海纳公馆为0.41%,金融街华发·融御华府中签率为4.37%,润玺一期中签率约为12%。

1月25日,一名认购前海某新盘但未通过审核的购房者对时代周报表示,若名下有未结清的经营贷和信用贷,是无法通过审核的。该人士因未能提供首付款来源证明且在认购期间首付款未到位,因此审核未通过。

刚需者:开始养流水

“我要开始养流水了。”《通知》发布后,刚需购房者黄瑧(化名)的第一反应是买房的流程将会更复杂,需要做的准备工作更多了。

黄瑧于2016年7月开始在深圳购买社保和公积金,按照深圳住建局要求,非深户需要在深圳购买连续缴满60个月社保才可以购买住宅。以此计算,黄瑧将在2021年7月获得购房资格。

算上近年的存款和父母的积蓄,黄瑧计划购买总价约300万元的房子。

以贷款总额210万元、贷款年限30年计算,预计每月的月供约为10716元。深圳多家商业银行明确要求,个人申请住房贷款时,月收入需要是月供的2倍以上才能批准贷款。因此,想购买总价约300万元的房子,月收入至少要21432元。

黄瑧从中介处获悉,过去深圳收入不够的购房者多采用购买假流水的方式,跟银行按揭人士提供需求,花300—500元就可以买到一份精准的流水。《通知》出台后,提供假流水者或面临禁买3年的风险,黄瑧不敢冒险。

“我现在每个月工资只有1.5万元,就算首付到位了,也会卡在贷款审批上。”黄瑧透露,目前他有2种方法可以破解“审批”难题,一是养流水,在账面上提高月收入;二是直系亲属为月供担保。但由于父母都已经退休,收入不稳定,很难提供担保。

下一步,黄瑧计划与公司商量,每个月多发工资,超额部分以亲属的银行卡转账回去;另一个方法是,让朋友定期转账到黄瑧银行卡,等买房后黄瑧再将金额从他人卡中转回朋友处。

来源:图虫创意            

乐有家研究中心数据显示,2020年深圳二手住宅套均成交总价为568万元。以首付3成、贷款周期30年计算,总价568万元的住宅月供约为20356元。按照商业银行要求,购房者月薪在40712元以上才可获得贷款。可供对比的是,中国南方人才市场发布的《2020-2021年广东地区薪酬趋势》,2020年深圳月薪平约为10213元。

1月25日,多名深圳房地产中介人士对时代周报记者表示,由于房价高企、月供成本高,大部分购房者没有足额的收入,通常由中介牵线,某些银行工作人员会配合制造假流水,再交由银行审批。

此次《通知》指出,商业银行可对购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单进行核查,对作假者实施3年“禁买令”。

房产中介:盼二手房小阳春

“打新热”降温,让深圳中介看到二手市场回暖的希望。

“限价之下,新房和周边二手房有价差,利润空间大。再加上新房税费低,交易成本低。这样一来,二手房都没什么机会了。”11月25日,深圳资深经纪人董思(化名)对时代周报记者表示,此前深圳二手房曾进入“速冻”模式。

董思进一步表示,2020年7月15日,深圳出台新政,对住宅的购房资格、贷款比例和二手税费进行了调整,二手房税费增加,也是二手遇冷的主因。

根据中原市场部监测,2020年新房住宅项目入市近百次,下半年入市占比超七成,打新潮开启。同时,“715新政”后二手市场成交氛围趋冷,全市过户量大幅下滑。

           

在董思看来,新房热销意味着开发商不需要启动二三级联动,中介没有赚佣金的机会。同时市场上的真实客户都去打新,二手房看房量较少,中介开单量随之减少。

他认为,《通知》落地后,市场有真实需求的客户将逐步回流二手房领域,二手市场有望迎来小阳春。

据董思从公司按揭部获悉,目前对购房资料的审核主要是集中在新房市场,二手房每套房都可能跟不同的商业银行合作,审核难度较大,新规对二手房市场影响较弱。

深圳住建局持续“打假”,对市场影响几何?

1月25日,深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对时代周报记者表示,深圳住建局推出“购房意向登记系统”和把作假行为列入信用系统等做法,将会对楼市产生长远影响。“打假”属于净化楼市的行为,对于有自住需求的购房者而言有利。

当前深圳密集发布调控政策,是否会引发周边热门城市的调控跟进?

1月25日,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对时代周报记者表示,本轮楼市调控强调“因城施策”。与深圳、上海的行情有所不同,广佛楼市虽然迎来回暖,但整体市场存在区域分化,因此不能一刀切地看待。

肖文晓认为,广佛都是市场供应量特别大的城市,目前整体的供求关系是稳定,建议有关部门加大对市场秩序的规范监管,加强预期管理,防止市场朝过热的方向进一步发展。

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